雷达证券苏宁环球：地产稳基医美提速，双主业协同穿越周期

8月29日晚间，苏宁环球（000718.SZ）发布2025年半年度报告。在房地产行业筑底阶段，公司凭借“地产筑基、医美赋能”的双主业战略，交出稳健答卷：上半年实现营业收入9.34亿元，归属于上市公司股东的净利润1.37亿元；截至报告期末，资产负债率低至29.74%，财务结构持续优化。尤为亮眼的是，医美业务以营收同比增长4.44%、新客预收激增50.4%的表现成为增长新引擎，叠加内部管理提效筑牢抗风险屏障，公司穿越行业周期的强劲韧性凸显。

地产扛压稳盘，品质与效率对冲行业周期

2025年上半年，房地产行业仍处于向高质量发展转型的调整阶段，行业节奏趋于稳健。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资与新开工面积较上年同期有所调整，市场需求端呈现缓慢恢复态势。从财务运行维度看，Wind数据监测的申万房地产板块中，上半年平均资产负债率为74.98%，行业整体仍在持续优化财务结构、夯实经营基础。

在此背景下，苏宁环球跳出行业“规模焦虑”，以“低负债+高品质+高效率”的差异化路径实现稳健经营。截至2025年6月末，公司资产负债率仅为29.74%，低于行业均值，体现出“财务安全优先”的经营定力；同时，公司聚焦“长三角核心区域”与“高品质产品”两大核心方向，通过项目开发提质、销售策略精准化、成本效率优化三维发力，筑牢地产业务基本盘。

从项目开发端看，“交付口碑”成为公司对冲市场波动的核心抓手。南京荣锦瑞府作为长三角高端改善型住宅代表，一期交付后凭借精细化的空间规划与优质服务收获业主广泛认可，二期更提前近两个月完成高品质交房，从社区绿化、户型细节到交付流程均获得市场高度评价；目前项目三、四期正按计划推进建设，为后续营收稳定释放奠定基础。针对刚需及首改客群的南京滨江璟园项目，也于2025年4月正式启动建设，项目整体规划建筑面积21.5万平方米，已开工面积5万平方米，进一步完善“刚需+改善+高端”的全梯度产品矩阵。

销售端的“精准发力”则让项目去化保持稳健节奏。公司围绕春节、五一等关键销售节点，制定“阶梯式优惠+全渠道拓客”的组合策略：优惠层面，针对不同楼栋、户型推出限时折扣、清栋专属特价，部分项目搭配“赠送精装修+产权车位”“减免物业费”等福利，精准匹配不同客群需求；拓客层面，跳出传统线下拓客模式，在抖音、小红书等新媒体平台打造“项目实景探访”“居住体验分享”等内容，搭建覆盖周边县市的线下拓客网络，多渠道激活市场需求。这套“组合拳”成效显著：南京荣锦瑞府、滨江雅园等住宅项目持续稳居区域热销榜单前列；南京、无锡、芜湖三地商业项目更实现销售成交金额同比增幅100.47%，实现住宅与商业的“双去化”良性循环。

成本与效率的优化进一步增厚盈利空间。公司将成本管控逻辑深度融入项目全周期：设计环节严格执行标准化设计体系，同时引入模块化设计理念，搭配BIM技术优化施工流程，最终实现建安成本降低2%～3%、项目工期压缩10%～15%。这一成效在行业盈利承压期尤为关键，既保障了交付品质不打折扣，又通过效率提升拓宽了盈利空间，成为“低负债+高效率”双优势的重要支撑。

医美增势亮眼，规模口碑双升打开成长空间

如果说地产业务是苏宁环球的“基本盘”，那么医美业务就是公司穿越周期的“新动能”。2025年上半年，在医美行业“合规化深化、消费理性化”的趋势下，公司医美板块凭借专业化运营、区域化布局，实现规模与口碑的双重突破，成为拉动公司增长的关键力量。

经营数据上，医美业务的增长性尤为突出：上半年实现营业收入9171.58万元，同比增长4.44%；下属机构预收款项达9282.9万元，同比增长18%，反映出市场需求的强劲与客户认可的提升。服务端表现同样亮眼：总上门服务人次达78273次，同比增长11.4%；消费人次达39862次，同比增长18.1%；新增新客15521人，新客预收金额同比激增50.4%，客户“拉新－留存”效率显著提升，为长期增长奠定客群基础。

市场布局与品牌实力的提升，让医美业务的增长更具可持续性。目前，公司医美机构已覆盖南京、上海、无锡、北京、石家庄、唐山六座重点城市，所有机构均严格遵循行业规范，资质齐全、流程合规，区域市场份额稳居前列。其中，无锡苏亚医美斩获美团医美三项大奖，成为江苏唯一获此殊荣的机构；石家庄苏亚医美及核心医生登榜美团北极星医美榜，品牌专业度进一步巩固。无锡第二家医美机构于8月试营业，将进一步强化苏南区域布局，为后续增长打开空间。

未来，公司计划聚焦长三角经济发达城市，持续增设医美机构，深耕高净值客群集中区域，通过“多城多院”模式扩大市场覆盖，推动医美业务从“区域领先”向“全国拓展”迈进，进一步提升其在公司营收中的占比。

管理提效筑屏障，风控合规护航长远发展

行业调整期，内部管理的“精细化”与风险管控的“前置化”，是苏宁环球抵御周期波动的重要保障。报告期内，公司从组织架构、业务流程、风险防控三个维度推进管理升级，为双主业协同发展提供坚实支撑。

组织效能上，公司通过“厘清权责－强化协同－精简流程”提升运营效率：梳理部门与岗位职责，避免管理重叠；搭建跨部门协作平台，推动资源共享；精简审批流程90余项，平均审批周期缩短2～3个工作日，组织响应速度显著提升。

风险管控层面，公司构建“事前评估－事中监控－事后复盘”体系：定期开展项目现金流压力测试、医美合规自查；针对关键环节制定预警预案；完善合规制度，加强内部监督，形成长效风控机制，确保公司在复杂环境下稳健经营。

展望未来，房地产行业政策基调转向“更大力度推动止跌回稳”，通过城中村改造、存量房收购、金融支持等政策组合，加速行业深度出清，高品质、适配市场需求的产品将更具竞争力，行业逐步向高质量模式转型。医美行业则在消费复苏与技术创新驱动下，呈现“合规化、品质化”发展趋势，轻医美、再生医美等细分领域增长强劲，头部机构凭借合规运营与差异化服务，将进一步抢占市场份额。

面对行业机遇，苏宁环球凭借深厚的开发经验、优质的土地储备、稳健的财务结构，以及医美业务的快速成长，有望在双主业协同效应下持续扩大市场份额。未来，公司将继续以“品质”为核心，优化地产产品结构，加速医美市场布局，强化内部管理效能，推动企业向更高质量发展迈进，为股东与投资者创造长期价值。

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